En el ámbito de la propiedad horizontal, es común que se realicen derramas, es decir, pagos extraordinarios para cubrir gastos de reparaciones o mejoras en el inmueble. Sin embargo, surge una interrogante importante cuando se está en proceso de venta de una vivienda: ¿quién asume la responsabilidad de pagar estas derramas aprobadas previas a la venta? En este artículo, exploraremos diferentes aspectos legales y situaciones comunes para aclarar esta incógnita y brindar una guía útil a aquellos que se encuentren en esta situación.
Pago de derrama antes de venta de vivienda
El pago de derrama antes de la venta de una vivienda es un concepto importante y relevante en el ámbito de la propiedad inmobiliaria. Antes de profundizar en este tema, es necesario comprender qué es una derrama y cómo afecta a los propietarios de viviendas.
Una derrama es una contribución económica adicional que los propietarios de una comunidad de vecinos deben hacer para afrontar los gastos extraordinarios que no están contemplados en el presupuesto anual de la comunidad. Estos gastos pueden incluir reparaciones o mejoras en las áreas comunes, como el ascensor, la fachada, el tejado, entre otros.
Cuando un propietario decide vender su vivienda, es importante tener en cuenta si existe una derrama pendiente de pago. En caso afirmativo, el propietario deberá saldar dicha deuda antes de la venta. Esto se debe a que la derrama es una deuda asociada a la vivienda y no al propietario en sí, por lo que debe ser asumida por el nuevo propietario una vez se haya realizado la transacción.
El pago de la derrama antes de la venta de la vivienda puede ser una cláusula estipulada en el contrato de compraventa. De esta manera, se asegura que el nuevo propietario se haga cargo de la deuda existente y evita futuros conflictos.
Es importante destacar que el monto de la derrama y los plazos de pago suelen ser acordados por la comunidad de vecinos en una junta de propietarios. Estos acuerdos deben ser respetados y cumplidos por todos los propietarios, incluso aquellos que decidan vender su vivienda.
En situaciones en las que el propietario no pueda hacer frente al pago de la derrama pendiente antes de la venta de la vivienda, es posible negociar con la comunidad de vecinos o establecer un acuerdo con el comprador. Sin embargo, esto puede generar complicaciones y retrasos en el proceso de venta.
Responsabilidad de la derrama
La responsabilidad de la derrama se refiere a la obligación que tienen los propietarios de un inmueble de contribuir económicamente para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes. Esta contribución se realiza a través de pagos periódicos, conocidos como derramas, que se destinan a sufragar los gastos necesarios para el correcto funcionamiento y conservación del edificio o conjunto residencial.
La responsabilidad de la derrama recae sobre todos los propietarios de las viviendas o locales que forman parte de la comunidad de propietarios. Estos pagos se establecen de acuerdo a la cuota de participación de cada uno, que suele estar determinada por el tamaño y ubicación de la propiedad dentro del edificio.
Es importante tener en cuenta que la responsabilidad de la derrama no puede ser eludida por los propietarios, ya que está establecida por ley. Además, el impago de las derramas puede acarrear consecuencias legales, como el embargo de la vivienda o la inclusión en listas de morosos.
Las derramas pueden tener distintos fines, como el mantenimiento de las zonas comunes (jardines, piscina, ascensores, etc.), la realización de obras de mejora o rehabilitación del edificio, o la reparación de averías o desperfectos. Estas derramas pueden ser ordinarias, cuando se realizan de forma periódica y previsible, o extraordinarias, cuando se deben a situaciones imprevistas o urgentes.
Es importante que los propietarios estén informados y participen en la toma de decisiones relacionadas con las derramas. Para ello, se suelen convocar juntas de propietarios en las que se discuten y aprueban los presupuestos y proyectos que requieran de una derrama.
Es recomendable que los propietarios cuenten con un fondo de reserva para hacer frente a posibles derramas extraordinarias, así como contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños o accidentes que puedan ocurrir en las zonas comunes.
Propietarios necesarios para aprobar una derrama
Para aprobar una derrama en una comunidad de propietarios, es necesario contar con el respaldo de una mayoría de los propietarios. La derrama es una forma de recaudar fondos adicionales para llevar a cabo obras o reparaciones en el edificio o en las áreas comunes. A continuación, se detallan los aspectos relevantes sobre los propietarios necesarios para aprobar una derrama:
1. Convocatoria de la Junta de Propietarios: El primer paso para aprobar una derrama es convocar una Junta de Propietarios. La convocatoria debe realizarse con antelación suficiente y de acuerdo a lo establecido en los estatutos de la comunidad.
2. Quórum necesario: Para que la Junta de Propietarios pueda tomar decisiones válidas, es necesario contar con un quórum mínimo de asistencia. Este quórum suele establecerse en función del porcentaje de coeficiente de participación de cada propietario.
3. Mayoría necesaria: Una vez se ha alcanzado el quórum necesario, se procede a la votación de la derrama. En la mayoría de los casos, se requiere una mayoría simple de los propietarios asistentes para aprobar la derrama. Esto significa que se necesita más votos a favor que en contra.
4. Coeficiente de participación: En algunos casos, la aprobación de una derrama puede requerir también el respaldo de una mayoría de los coeficientes de participación de la comunidad. Esto significa que se necesita el voto favorable de los propietarios que representen más del 50% de los coeficientes de participación totales.
5. Participación proporcional: Es importante tener en cuenta que el importe de la derrama debe ser distribuido de manera proporcional entre los propietarios, de acuerdo a su coeficiente de participación. Esto significa que aquellos propietarios con un coeficiente más alto deberán contribuir con una cantidad mayor.
Propietario puede negarse a pagar derrama
Cuando se habla de derrama, se hace referencia a una cuota adicional que los propietarios de un inmueble deben pagar para cubrir gastos extraordinarios o mejoras en el edificio o la comunidad en la que se encuentra. Sin embargo, hay situaciones en las que un propietario puede negarse a pagar esta derrama.
Existen diferentes motivos por los cuales un propietario puede decidir no hacer frente a esta obligación. A continuación, se detallan algunos de los aspectos más relevantes a tener en cuenta en estas situaciones:
1. Falta de acuerdo: Para que una derrama sea válida, es necesario que haya sido aprobada por la comunidad de propietarios en una junta general. Si un propietario no está de acuerdo con la necesidad o el importe de la derrama, puede negarse a pagarla. Es importante destacar que esta negativa debe ser debidamente argumentada y comunicada a la comunidad.
2. Falta de liquidez: En ocasiones, un propietario puede encontrarse en una situación económica complicada que le impide hacer frente al pago de la derrama. En estos casos, es recomendable que el propietario comunique su situación a la comunidad y busque alternativas para el pago, como acuerdos de fraccionamiento o aplazamiento.
3. Incumplimiento de acuerdos previos: Si la comunidad de propietarios ha incumplido acuerdos previos o no ha llevado a cabo las obras o mejoras prometidas, un propietario puede negarse a pagar la derrama. En estos casos, es importante que el propietario pueda demostrar documentalmente estos incumplimientos para respaldar su negativa.
4. Defectos constructivos: Si se demuestra que la necesidad de la derrama se debe a defectos constructivos o responsabilidades del promotor o constructor, un propietario puede negarse a pagarla. En estos casos, es necesario contar con informes técnicos o periciales que demuestren los defectos y su relación con la derrama.
Es importante tener en cuenta que, en caso de negativa a pagar la derrama, la comunidad de propietarios puede tomar acciones legales para reclamar el pago. Por lo tanto, es recomendable buscar soluciones dialogadas y acuerdos que beneficien a todas las partes involucradas.
Infórmate bien antes de tomar cualquier decisión.